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物业无权擅自加装电梯控制系统

来源: 法润江苏普法平台 发布时间:2022-09-29 字体:[ ]

【案情】原告张某居住于某小区高层住宅,该小区由被告某物业公司提供物业服务,在被告提供服务期间,对该楼电梯加装刷卡系统进行管控,业主必须交纳20元领取电梯卡,因原告未办卡须步行至12楼。原、被告曾签订《前期物业管理服务合同》,案涉小区未设立业主大会,未成立业主委员会。法院经审理,判决立即解除对某小区该幢住宅电梯的管控措施。

【评析】“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”是起诉的合法要件之一。“原告与本案有直接利害关系”是指,当事人自己的民事权益受到侵害或者与他人发生争议。就本案而言,张某作为小区业主认为某物业公司对案涉小区进行电梯管控措施致其合法权益受损,据此起诉主张排除妨碍、赔偿损失,是为保护自己的民事权益而提起诉讼的人,与本案存在直接利害关系,是本案适格原告。

某物业公司对案涉小区高层住宅电梯加装控制系统,属于业主共有和共同管理权利的重大事项,根据民法典第二百八十七条第一款第九项及《物业管理条例》第十一条第七项的规定,“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中,被告对案涉小区高层住宅电梯加装控制系统,属于业主共有和共同管理权利的重大事项,被告未能提供证据证明采取电梯管控措施经过相关业主授权同意,且该措施是对业主实际权利的限制,亦对业主生活和出行造成不便。因此,被告未经授权进行管控,不符合物业服务和管理的宗旨,违反法律法规规定,应及时解除。

物业公司提供物业服务应遵循法律法规的规定,业主有权决定建筑区划内重大事项,有权行使表决权。其中,对于有关共有和共同管理权利的重大事项,须经法定决议规则予以确认,否则物业公司物权擅自限制业主权利。