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海安市既有建筑安全管理办法

第一条 为了加强既有建筑安全管理，保障既有建筑使用安全，保护公民、法人和其他组织的人身、财产安全，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国消防法》《建设工程质量管理条例》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《城市危险房屋管理规定》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内既有建筑的安全管理，包括既有建筑使用、安全鉴定、改扩建及装饰装修、白蚁防治、建筑外饰及幕墙、重点设施设备（含消防设施等）维护、危险建筑治理、应急处置等与建筑安全使用密切相关的各个环节。

既有建筑一般是指已建成并投入使用的建筑，包括居住建筑、工业建筑以及学校、医疗卫生机构、文体场馆、车站、商场、宾馆、饭店、集贸市场、养老和福利机构、宗教活动场所等诸多类型的公共建筑。

既有建筑消防、抗震、防雷安全和电梯、供电、供水、供气等设施设备的使用安全管理，依照有关法律、法规规定执行。

军队既有建筑、宗教活动场所既有建筑、文物保护建筑、古建筑的使用安全管理，作为生产经营单位设施的既有建筑使用安全管理，法律法规另有规定的，从其规定。

第三条 既有建筑使用安全管理遵循属地管理、规范使用、预防为主、防治结合、确保安全的原则。

第四条 区镇人民政府、街道办事处负责属地既有建筑使用安全管理工作的统一领导和综合协调，统筹协调既有建筑使用安全管理工作，应当建立既有建筑使用安全常态化、网格化巡查制度，组织实施属地危险既有建筑治理和应急处置等工作。加强既有建筑管理队伍建设，配齐技术力量，保障既有建筑安全管理工作顺利开展，加快建立“责任人自查、基层网格排查、部门联查、第三方专业检查、政府督查”的常态化安全隐患排查机制，将既有建筑安全排查、危险建筑定期检查以及特定条件下的既有建筑安全专项检查有机结合。可以通过购买公共服务、组建专业巡查队伍等方式，开展既有建筑使用安全巡查工作。依法及时处置正在使用的违法建筑，消除安全隐患。

第五条 市应急管理局负责既有建筑安全的综合监管工作。

市住房和城乡建设局负责本市行政区域内既有建筑使用安全工作的统一指导；负责既有建筑安全鉴定管理。牵头拟订城镇既有建筑安全管理政策，组织推进市区危房解危；指导、督促区镇做好农村危房改造工作；组织对区镇、街道既有建筑危房安全排查、解危工作进行考核。负责对已办理施工许可证的房屋建设施工、建筑安装、建筑装饰装修等安全生产监督管理工作，并检查该工程项目安全生产标准化工作开展情况；负责指导区镇街道农民住房建设安全工作。

市城市管理局负责依法制止和查处危害既有建筑使用安全行为；负责实施既有建筑住宅室内装饰装修活动监督管理工作，对装饰装修人或装饰装修企业在既有建筑住宅室内装饰装修活动中违法违规行为实施行政处罚权和相应的行政强制权。指导区镇人民政府、街道办事处、物业企业对既有建筑装饰装修监管。对危险房屋治理需要使用住宅专项维修资金的，应在管理规定范围内提供便利。

市行政审批局负责既有建筑改造、装饰装修工程应当办理建筑工程施工许可证的审批。

市财政局（国资办）负责既有建筑使用安全管理工作经费纳入财政预算，用于既有建筑使用安全巡查普查、既有建筑安全鉴定、危险既有建筑治理和应急处置、信息化建设等工作经费保障。负责属于国有既有建筑危房的资产处置工作。

市自然资源和规划局负责改制企业的国有土地资产处置工作；协调指导全市历史文化街区、历史建筑的保护修缮工作；负责对既有住宅室内装饰装修活动中涉及搭建建筑物、构筑物以及改变外立面，在非承重外墙上开门窗等行为是否符合规划条件的技术审查工作。

第六条 公安、消防、市场监督管理等部门应当按照各自职责，做好既有建筑使用安全管理相关工作，实施专项监督管理。

第七条 教体局、卫健委、文广旅局、交运局、商务局、民政局、民宗局、供销社等部门应当按照各自职责，督促学校、文体场馆、医疗卫生机构、景区、车站、商场、宾馆、饭店、集贸市场、养老服务机构、儿童福利机构、宗教活动场所等公共场所的既有建筑所有权人、管理单位定期进行既有建筑安全检查（鉴定或检测）和维护，及时消除使用安全隐患。

第八条 市融媒体中心负责既有建筑使用安全宣传纳入社会公益性宣传范畴，利用报纸、电视、广播和新兴媒体，广泛开展安全生产宣传教育活动。住房和城乡建设局、区镇人民政府、街道办事处应当组织开展宣传教育，普及既有建筑使用安全知识，提高社会公众安全使用既有建筑的意识。

第九条 任何单位和个人有权对违反本办法的行为进行投诉、举报。

对在既有建筑使用安全管理工作中做出显著成绩的单位和个人，由市人民政府或者住房和城乡建设部门予以表彰、奖励。

第十条 既有建筑所有权人为既有建筑使用安全责任人。

既有建筑属于国家或者集体所有的，其管理单位为既有建筑使用安全责任人。

既有建筑所有权人下落不明或者既有建筑权属不清的，既有建筑使用人先行承担既有建筑使用安全责任；没有既有建筑使用人的，管理单位先行承担既有建筑使用安全责任。

第十一条 既有建筑使用安全责任人承担下列既有建筑使用安全责任：

（一）按照设计用途、建筑物使用性质以及既有建筑权属证明记载的既有建筑用途合理使用既有建筑或者监督使用人使用既有建筑；

（二）按照规定实施既有建筑装饰装修改造；

（三）灭治白蚁；

（四）按照规定委托既有建筑安全鉴定；

（五）检查、维修既有建筑，及时治理安全隐患；

（六）治理危险既有建筑；

（七）采取保障既有建筑使用安全的其他必要措施。

既有建筑使用人应当合理、审慎使用既有建筑，发现既有建筑及其附属设施出现变形、白蚁危害、建筑幕墙和外墙外保温系统脱落等险情的，立即告知既有建筑使用安全责任人。既有建筑使用人应当配合既有建筑使用安全责任人履行既有建筑使用安全义务。

第十二条 既有建筑共用部位实行委托管理的，其安全检查和修缮维护，由受委托的物业服务企业或者其他管理单位按照约定实施，并建立相应的管理档案。未实行委托管理或者委托管理约定不明确的，由既有建筑使用安全责任人负责承担。

第十三条 建设单位应当按照有关法律、法规的规定以及合同的约定，承担保修期间既有建筑质量缺陷的保修和治理责任，但因使用不当、第三方侵权行为造成的损坏除外。

第十四条 无需申领建筑工程施工许可证的既有建筑结构改造，禁止实施下列危害或者可能危害房屋结构安全的行为:

(一)装饰装修拆改建筑的基础、墙、柱、主梁及屋架等主要承重构件、抗震措施、防火措施的;

(二)超过设计标准增大荷载的;

(三)未采取安全保障措施，紧邻或者穿越房屋基础进行深基坑、地下工程等施工的;

(四)法律、法规禁止的其他行为。

第十五条 既有建筑改、扩建工程（含装饰装修、建筑保温、改变用途），应按相关规定进行建设工程消防设计审查、验收（抽查）,未经审查或审查不合格的，不得擅自施工；未经消防验收或验收（抽查）不合格的，不得使用。

第十六条 利用既有建筑改造为人员密集场所的，在办理营业或开业手续前，经营人应提供建筑安全评估（鉴定）意见或报告，作为场所合法使用证明材料留存备查，区镇、街道，住建局、公安局、应急管理局、城管局等相关部门应加强监管。

第十七条 既有建筑所有权人、使用人对住宅装饰装修时，按《海安市既有住宅室内装饰装修管理办法》的规定执行。

第十八条 建筑交付使用时，建设单位应当将建筑质量保证书、使用说明书中的主要承重构件、抗震防火结构、设计使用年限、楼（屋）面最大荷载等事项和白蚁预防质量保证、建筑幕墙使用维护说明、外墙外保温系统保护说明等信息予以书面告知。

既有建筑使用安全责任人有权向城建档案机构、建设单位、物业服务企业查询既有建筑主要承重构件、设计使用年限、楼（屋）面最大荷载、既有建筑结构改造等事项和白蚁预防质量保证、建筑幕墙使用维护说明、外墙外保温系统保护说明等信息，有关单位和个人应当配合查询。

既有建筑转让或者出租时，既有建筑所有权人应当将既有建筑结构改造、既有建筑安全鉴定和危险既有建筑治理情况等基本事项，在既有建筑买卖合同、租赁合同中注明或者以其他方式书面告知受让人或者承租人。

第十九条 既有建筑使用安全责任人、使用人发现既有建筑蚁害的，应当及时向白蚁防治管理机构报治。白蚁防治管理机构应当组织白蚁防治单位实施白蚁灭治工作，既有建筑使用安全责任人、使用人应当予以配合。

第二十条 白蚁防治管理机构应当对白蚁防治单位的防治质量、技术规范、药物安全等进行监督管理，定期检查并组织灭治。

第二十一条 使用建筑幕墙或者外墙外保温系统的既有建筑，既有建筑使用安全责任人应当加强对建筑幕墙或者外墙外保温系统的安全检查和维修、养护，发现建筑幕墙或者外墙外保温系统存在破损、脱落等安全隐患的，应当采取相应防护措施。

第二十二条 市应急管理局、市资源规划局、市住房和城乡建设局、市城市管理局、市消防大队等部门行使下列既有建筑使用安全监督职权，有关单位和个人应当配合：

（一）检查、查处危害既有建筑使用安全行为时，可以勘查现场，调阅有关资料，向有关单位和人员了解情况；

（二）接到危害既有建筑使用安全行为的投诉、举报时，及时到现场进行调查，制止正在实施的违法行为；

（三）发现既有建筑存在危险情形且影响公共安全的，立即采取措施排除险情。

第二十三条 市住房和城乡建设局建立既有建筑使用安全信息管理系统。既有建筑使用安全信息管理系统与各相关行政许可机关的行政许可信息系统互联互通，实现信息共享。

第二十四条 市住房和城乡建设局建立既有建筑使用安全普查制度，将普查情况录入既有建筑使用安全信息管理系统。重点排查公共场所、人员密集场所：超过设计使用年限，超负荷使用、擅自变更建筑用途和使用功能的；违规改扩建装饰装修的；地基基础或主体结构构件出现沉降、裂缝、变形、损坏、腐蚀等异常情况的；建筑外墙饰面剥落、建筑外墙保温层面开裂损坏，建筑内外装饰构件松动的；建筑消防设施未按标准配置、设置或未保持完好有效的。

市住房和城乡建设局、市资源规划局、市城市管理局、市行政审批局等部门及时将既有建筑使用安全监督检查情况和违反本办法规定的行为信息录入既有建筑使用安全信息管理系统。　

第二十五条 既有建筑安全鉴定由具备相应资格的鉴定机构负责。市住房和城乡建设局应当根据国家和省有关规定，通过建立健全既有建筑安全鉴定机构诚信体系建设、完善行业准入和退出机制等方式，加强既有建筑安全鉴定机构的管理，推进既有建筑安全鉴定工作市场化。

第二十六条 有下列情形之一的，应当委托鉴定机构进行既有建筑安全鉴定：

（一）超过既有建筑设计使用年限，需要继续使用的；

（二）遭受地面沉陷、地震、台风、洪涝等重大自然灾害损坏，或者因火灾、爆炸等事故造成一定区域内既有建筑受损，需要继续使用的；

（三）未办理竣工验收手续已投入使用，不能确定其安全性的；

（四）存在超负荷使用、擅自变更建筑用途和使用功能；

（五）因施工、堆物、撞击等行为，导致既有建筑出现裂缝、变形、不均匀沉降等现象，需要继续使用的；

（六）公共场所既有建筑超过既有建筑设计使用年限一半或者改变原设计用途影响公共安全，并且五年内未作既有建筑安全鉴定的；

（七）在农村宅基地上自建的既有建筑用于出租、改变用途，并且涉及公共安全的；

（八）市相关部门、区镇人民政府（街道办事处）组织专家初步鉴定认为存在安全隐患时，发放隐患通知书，并明确应鉴定处理的；

（九）其他依法应当进行既有建筑安全鉴定的。

前款规定的既有建筑安全鉴定，应当整体委托鉴定。其中，第二项的鉴定由既有建筑所在地的区镇人民政府、街道办事处委托；第四项、第五项的鉴定由行为实施人委托；其他项的鉴定，由既有建筑使用安全责任人委托。

既有建筑所在地的区镇人民政府、街道办事处发现既有建筑存在应当委托鉴定情形的，应当及时通知既有建筑使用安全责任人或者相关责任人委托鉴定。紧急情况下，区镇人民政府、街道办事处应当主动协助既有建筑使用安全责任人或者相关责任人委托鉴定。

有本条第一款规定情形的既有建筑办理交易过户，或者办理特种行业、娱乐场所、电影院、消防、户外广告设置、大型群众性活动等行政许可事项时，有关部门应当书面告知申请人委托既有建筑安全鉴定。

第二十七条 建筑幕墙或者外墙外保温系统出现下列情形之一时，既有建筑使用安全责任人应当委托鉴定机构进行安全鉴定：

（一）自竣工验收合格之日起，每使用十年的；

（二）建筑幕墙面板、连接构件或者局部墙面等出现异常变形、脱落、爆裂等现象的；

（三）外墙外保温系统出现异常外凸、开裂、脱落等现象的；

（四）遭受自然灾害等突发事件造成损坏的；

（五）相关既有建筑主体结构经鉴定存在安全隐患的；

（六）其他依法应当进行安全鉴定的。

第二十八条 因工程建设造成既有建筑出现裂缝、变形、不均匀沉降等异常现象造成损坏的，建设单位应当承担治理修复、赔偿等民事责任。

第二十九条 鉴定机构应当与委托人签订既有建筑安全鉴定协议，并在协议约定的时间内出具鉴定文书。

鉴定的程序、方法和鉴定文书的制作，应当符合国家、行业的标准和规范，客观、真实反映既有建筑安全状况。鉴定机构出具的鉴定文书，是认定既有建筑安全状况的依据。鉴定机构及其鉴定人员对其出具的鉴定文书负责。

经鉴定为危险既有建筑的，鉴定机构应当在向委托人出具危险既有建筑鉴定文书的同时报告区镇人民政府、街道办事处和市住房城乡建设局。

第三十条 经鉴定机构鉴定为危险既有建筑的，应当按照下列规定进行治理：

(一)处理使用，适用于采取适当安全技术措施可以解除危险的既有建筑;

(二)观察使用，适用于采取适当安全技术措施尚能短期使用，但需继续观察的既有建筑;

(三)停止使用，适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，且不危及相邻建筑和影响他人安全的既有建筑;

　 (四)整体拆除，适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的既有建筑。

违法建筑被鉴定为危险既有建筑的，应当依照有关法律、法规的规定立即处置。

第三十一条 经鉴定属于达停止使用要求以上的危险既有建筑不得用于居住、出租或者作为生产经营场所。

第三十二条 市住房和城乡建设局收到鉴定机构危险既有建筑鉴定书应当及时督促区镇人民政府、街道办事处及相关部门对经鉴定确定的危险房屋，按照“一房一案”的原则建立应急预案，向房屋使用安全责任人发出《危险房屋督促解危通知书》，提出处理意见和解除危险期限，并在危险房屋墙面的显著位置设置危险房屋标志，并加强技术监测，统筹落实解除危险工作。

既有建筑使用安全责任人与既有建筑使用人不一致的，既有建筑使用安全责任人应当将危险既有建筑治理通知的内容告知既有建筑使用人。既有建筑使用人、毗连危险既有建筑的既有建筑使用安全责任人，应当配合履行危险既有建筑治理的义务。

第三十三条 危险既有建筑解危费用由既有建筑使用安全责任人承担，法律法规另有规定的除外。

对危险既有建筑采取大修、翻建等解危措施的，可以依法提取住房公积金。涉及既有建筑共用部位、共用设施设备的修缮费用，可以申请使用住宅专项维修资金。

第三十四条 既有建筑使用安全责任人拒绝、怠于采取措施治理危险既有建筑，或者既有建筑使用人拒不配合履行危险既有建筑治理义务的，造成既有建筑出现重大险情且危及公共安全的，住房城乡建设、公安、城市管理、市场监管、行政审批等相关部门督促指导区镇人民政府、街道办事处采取必要强制措施排除险情。排除险情的费用，由区镇人民政府、街道办事处向既有建筑使用安全责任人追偿。

第三十五条 区镇人民政府、街道办事处应当建立既有建筑使用安全应急抢险救援组织体系，制定既有建筑使用安全管理突发事件应急抢险预案，储备抢险救援物资和装备器材。

第三十六条 区镇人民政府、街道办事处应当对遭受地震、台风、洪涝等自然灾害和火灾、爆炸等事故的既有建筑进行应急检查。

对在应急检查中发现既有建筑存在随时可能丧失结构稳定和承载能力、出现既有建筑坍塌等危险情形的，区镇人民政府、街道办事处应当立即采取设置警示标志等安全防范措施，并报告市住房和城乡建设局；市住房和城乡建设局应当指导督促区镇人民政府、街道办事处按照既有建筑使用安全管理突发事件应急抢险预案的相关规定，组织既有建筑使用人或者其他相关人员紧急撤离。

第三十七条 区镇人民政府、街道办事处继续深入推进危房整治工作，根据房屋产权性质，实施多途径解危，对成片房屋超过设计使用年限或者经鉴定为危险房屋的，优先纳入棚户区改造计划；对直管公房、公共建筑等，产权单位主动承担解危责任；对零散住户的危房解危，区镇人民政府、街道办事处、市住房城乡建设局、资源规划、财政、城管、消防、公安等部门，采取简化手续，减免相关费用等政策优惠，鼓励既有建筑产权人进行危房加固改造、异地置换，符合相关审批条件的可原地重建等；对存在改造困难的可由政府国有企业收储、安置，符合住房保障条件的，可落实公共租赁住房或经济适用房，实现快速解危；对符合土地利用总体规划和城乡建设规划的企业各类经鉴定属D级危险建筑的，可通过政府拆迁收购、企业迁建置换、企业原地改造等途径进行治理；对农村危房符合增减挂钩条件，加快引导督促解危。

积极创新危险建筑解危方法。区镇人民政府、街道办事处应加强辖区内危险建筑治理和监督工作，督促既有建筑使用安全责任人主动承担解危责任，落实解危措施，鼓励推行住宅工程质量潜在缺陷保险。

第三十八条 对经鉴定为停止使用、整体拆除的危险既有建筑，可以采取下列既有建筑使用安全应急抢险措施，任何单位和个人不得阻挠：

（一）控制水、电、燃气的供应；

（二）划定警示区域；

（三）利用或者破损相邻的建筑物和有关设施；

（四）依法采取的其他措施。

因应急处置损坏相邻建筑物和有关设施的，由既有建筑所在地区镇人民政府、街道办事处负责组织修复或者补偿。

第三十九条 市住房和城乡建设局、市城市管理局、市资源规划局等各相关部门严格依规履行既有建筑改扩建、装饰装修工程基本建设程序，严厉打击非法建设、违规改造、擅自改变建筑用途等行为。

第四十条 既有建筑使用安全责任人、既有建筑使用人以及设计、建设、施工等单位和个人有本办法规定的违法行为并受到处罚的，相关信息纳入公共信用信息系统，按照规定实施联合惩戒。

第四十一条 既有建筑使用安全责任人因下列原因造成事故的，应当承担相应的民事责任或行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）有险不查或者损破不修的；

（二）未按规定对房屋进行安全技术鉴定的；

（三）经鉴定为明显危险房屋而未采取有效解危措施的。

第四十二条 既有建筑使用人或者其他行为人因下列原因造成事故的，应当承担相应的民事责任：

（一）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或者使用性质的；

（二）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施的；

（三）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋的。

第四十三条 鉴定机构及鉴定人员有下列情况的，应当承担相应的民事责任或行政责任：

（一）故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失的；

（二）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故的；

（三）因拖延鉴定时间而发生事故的。

第四十三条 本办法自2020年2月8日起施行。

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